Lei do Inquilinato: tudo sobre essa legislação

Criada em 1991, a Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, regulamenta as relações acerca da locação de imóveis urbanos no Brasil, estabelecendo os direitos e deveres do proprietário do imóvel – o locador – e de quem aluga – o inquilino ou locatário.

E, embora não seja tão recente assim, em 2009, a legislação passou por uma atualização, e acabou ficando mais fácil para os proprietários realizarem o despejo dos inquilinos inadimplentes, entre outros pontos.

Saiba mais sobre a Lei do Inquilinato a seguir, e tenha em mente seus direitos e deveres tanto no início, quanto durante e também no final do contrato!

Qual a Lei do Inquilinato?

Criada em 18 de outubro de 1991, o nome oficial da normativa é Lei nº 8.245/91. Ela tem o objetivo de regulamentar os processos de aluguel de imóveis, e, além de incluir locador e locatário, também direciona a atuação das imobiliárias que atuam no intermédio dessa relação.

Seja qual for a parte, existem direitos e deveres que devem ser respeitados durante toda a duração do contrato, como a responsabilidade de cada um para determinados pagamentos, por exemplo.

A lei, que garante segurança e transparência nessas relações, protegendo ambas as partes, teve uma atualização importante também.

Lei do Inquilinato atualizada: tudo o que você precisa saber

Em 2009, a legislação antiga passou por atualizações e complementos para seguir as evoluções do mercado imobiliário e, dessa data para frente, a normativa passou a ser chamada de Nova Lei do Inquilinato.

As principais alterações estão relacionadas ao processo de despejo dos inquilinos inadimplentes, ou seja, aqueles que não fazem o devido pagamento do aluguel.

Agora, o locador não precisará ter um contrato de fiança para garantir seu imóvel, já que poderá, legalmente, entrar com uma ação judicial para despejar o inadimplente.

Também passou a valer uma multa rescisória proporcional ao período restante do contrato, ou seja, se o inquilino resolver entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor referente ao que falta cumprir do contrato.

Confira a interpretação do que diz cada artigo da atualização que você precisa conhecer!

Artigo 22

O artigo 22 da Lei do Inquilinato define os deveres do locador e do locatário, principalmente no que diz respeito às condições do imóvel durante o período da locação.

Em linhas gerais, ele estipula que o locador é responsável pelas chamadas despesas extraordinárias, que podem ser reformas no imóvel ou instalações de equipamentos de segurança, internet ou telefonia. Enquanto isso, o locatário fica com as despesas ordinárias, como contas de água e de luz, que são fixas e previsíveis.

Artigo 23

O artigo 23 da Lei do Inquilinato diz, especificamente, sobre as obrigações do locatário, como a utilização correta do imóvel e a necessidade de comunicação sobre quaisquer reformas e alterações que ele queira fazer no bem.

Também de acordo com ele, quem aluga o imóvel é obrigado, dentre outras coisas, a pagar o aluguel no prazo estipulado, devolvê-lo no mesmo estado em que o recebeu e comunicar ao locatário sobre danos ou defeitos que podem eventualmente surgir na propriedade.

Artigo 42

O artigo 42 da Lei do Inquilinato diz que o locador poderá exigir, do locatário, o pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vigente. Isso contanto que, no contrato, não tenham ficado acordados valores como caução, fiança ou seguro-fiança.

Nesse caso, trata-se de um tipo de contrato de aluguel sem muitas garantias.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Pela lei, o inquilino tem direito à informação, à habitação segura, à privacidade, à renovação de contrato, à devolução do depósito caução, entre outros. Todos os direitos dizem respeito ao uso do imóvel de forma pacífica e garantia de reparos necessários feitos por quem aluga o imóvel.

Já os principais deveres, como pode ser visto no artigo 23, incluem o pagamento pontual do aluguel e das contas do imóvel, a conservação da propriedade, a obrigação de notificar o locador sobre quaisquer danos ou reparos – assim como qualquer modificação que desejar fazer – e o respeito às regras do condomínio.

E no caso do proprietário? Quais são seus direitos e deveres?

Do ponto de vista de quem aluga um imóvel, os direitos protegidos pela legislação são:

• o recebimento do aluguel nas datas acordadas em contrato;
• o reajuste no valor do aluguel a cada período determinado em contrato; e
• a retomada do imóvel no término do contrato ou na data de rescisão.

Mas vale ressaltar que é dever do proprietário entregar para o inquilino o imóvel em boas condições, realizar reparos estruturais, respeitar a privacidade dele, manter um diálogo com quem aluga caso decida vender o imóvel, devolver o caução ao fim do contrato, dentre outros.

Tudo certo até aqui? Agora, saiba mais sobre as regras da entrega de chaves!

Como funciona a entrega das chaves de acordo com a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato também estabelece diretrizes para garantir que o momento de entrega das chaves no início e no final do contrato seja o mais transparente e justo possível para as partes envolvidas.

Ela determina que o imóvel deva ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, salvo desgastes naturais de uso, ao mesmo tempo em que fala sobre a responsabilidade do locador em garantir que o imóvel seja entregue em condições adequadas e habitáveis, realizando reparos eventuais.

Esses direitos e deveres, como você já viu, estão descritos no art. 23 da lei, como também no art. 4, que diz que o inquilino pode “desistir” do aluguel por prazo indeterminado desde que avise o locador com 30 dias de antecedência, e no inciso VI do art. 22, que dita que o proprietário do bem deve entregar ao inquilino um recibo que especifica exatamente o que ele pagou, sem ser apenas um recibo simples dizendo que a dívida foi quitada, sem especificar mais detalhes.

E como a Lei do Inquilinato trata a rescisão?

Pela Lei do Inquilinato, independentemente do modelo de contrato de aluguel, a rescisão pode acontecer de duas formas quando a locação precisa ser encerrada antes do tempo acordado no documento por vontade de uma das partes.

• Pelo locatário/inquilino: para devolver o imóvel, independentemente do motivo, é preciso dar um aviso-prévio de 30 dias de antecedência e pagar a multa previamente estabelecida no papel, salvo situações em que o inquilino é transferido de localidade pelo seu empregador, mediante comprovação por escrito.
• Pelo locador: o proprietário do imóvel só poderá solicitar a rescisão em casos de acordo mútuo entre as partes; ocorrência de infrações ilegais e não autorizadas; falta de pagamento do aluguel e contas; necessidade de realização de obras urgentes; para uso próprio ou de familiares diretos; interesse na demolição da propriedade ou se o período de 5 anos ininterruptos for ultrapassado.

São vários os motivos para rescindir um contrato, mas saiba que, antes de tomar essa decisão, é sempre recomendado conversar e tentar resolver o problema antes de chegar a esse ponto!

Antes de ir, confira se existe qualquer “brecha” na legislação que você acabou de ler!

Existem exceções na Lei do Inquilinato?

Sim! A Lei do Inquilinato não se aplica em alguns casos, como para imóveis rurais, em que as relações entre as partes são responsabilidade do Estatuto da Terra, e para locações temporárias, que são tratadas pelo Código Civil ou pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ela também não vale para locações de vagas autônomas de garagem ou espaço de estacionamento de veículos, locações de apart-hotéis, hotéis-residência ou similares e arrendamento mercantil (leasing).

No mais, fique ligado(a) em quaisquer atualizações sobre os seus direitos e deveres nesse tipo de relação, seja você um locatário ou locador, e não dê bobeira!