![Contrato de compra e venda: o que diz a lei e como fazer](https://cdn.assinafy.com.br/website/base/06e/b61/b83/contrato-compra-venda.jpg)
- Contrato de compra e venda: o que é?
- O que a lei diz sobre contrato de compra e venda?
- E qual é a garantia de um contrato de compra e venda?
- Dúvida: um contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor?
- Pode assinatura eletrônica em contratos de compra e venda?
- Como fazer um contrato de compra e venda?
- Modelo de contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda é um documento de obrigação mútua, no qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de algo para outra pessoa e o comprador se compromete a pagar o preço do objeto nas condições previstas no texto acordado entre as partes.
Basicamente, ele é uma formalização do compromisso firmado entre vendedor e comprador válido juridicamente, desde que registrado em cartório ou confirmado através de uma assinatura eletrônica certificada pela Infraestrutura de Chaves Públicas brasileira (ICP-Brasil).
Mas sabe como é, com assunto sério e patrimonial, não dá para brincar, se apressar e montar um documento sem o embasamento de quem entende do assunto, por isso, a partir de agora, você aprende como fazer esse papel de forma rápida, segura e legal.
Contrato de compra e venda: o que é?
O contrato de compra e venda é um instrumento que formaliza a troca de um bem móvel ou imóvel por um valor acordado entre as partes, portanto, o documento exige, por natureza, três elementos fundamentais para que seja válido: a coisa, o preço e o consentimento.
Segundo a Teoria Geral dos Contratos, ramo do Direito Civil que se debruça sobre os princípios e fundamentos de todos os contratos, o de compra e venda é caracterizado como um acordo típico, bilateral, consensual, oneroso e translativo, aspectos detalhados abaixo.
- Típico: previsto e posicionado em lei.
- Bilateral: em que cada parte assume suas obrigações e consequências pela quebra de contrato.
- Consensual: quando só é feito mediante vontade e permissão de ambos os lados (vendedor e comprador).
- Oneroso: quando ambas as partes recebem vantagem econômica com o fechamento do negócio e, portanto, quando não é gratuito.
- Translativo: de forma que através dele, uma coisa seja transferida do vendedor para o comprador.
Para colocar em termos leigos, esse papel nada mais é do que um acordo de vontades entre comprador e vendedor, em que uma parte se compromete com a transferência de um bem mediante pagamento do preço acordado.
É nele que estarão descritas as principais características do que será transferido e as obrigações de cada parte, além de valores e garantias.
O que a lei diz sobre contrato de compra e venda?
Do art. 481 ao art. 532 do Código Civil, a legislação brasileira conceitua esse tipo de documento, ressalta os seus princípios de autonomia, vontade e boa-fé, além de discorrer sobre as obrigações entre as partes envolvidas e elencar cláusulas e formas especiais de venda.
A lei também diz que, no caso de compra e venda, as partes têm obrigações mútuas, no entanto, a propriedade do bem só é oficialmente transferida depois da entrega – para bens móveis – ou do registro em tabelionato – para bens imóveis.
No mais, diferentes textos abrangem os tópicos explicitados abaixo.
- O Código Civil ressalta que o objeto de venda deve ser determinado no contrato, assim como ser lícito.
- O preço deve ser certo ou expressável em dinheiro e, claro, o consentimento deve ser mútuo, com todas as partes concordando com os termos de venda.
- O vendedor deve entregar o objeto no estado em que se encontrava no momento da venda, garantir que o comprador não seja perturbado por terceiros com algum direito anterior sobre o bem e que não haja defeitos ocultos que tornem o objeto inapropriado ao uso ou que diminuam o seu valor.
Já entre as principais obrigações do comprador está o pagamento do preço acordado nos termos e condições do contrato. Do contrário, o documento pode ser anulado por inadimplência – aliás, isso também serve para o vendedor, no caso da não entrega do bem.
Seja qual for o lado prejudicado, além da rescisão, a indenização por perdas e danos também é uma consequência prevista em lei.
E qual é a garantia de um contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda garante que o bem negociado seja entregue conforme acertado entre as partes durante a negociação e, se redigido dentro dos padrões da legislação vigente e validado juridicamente, evita a ocorrência de golpes e fraudes.
Para o vendedor, também existe a garantia da “Reserva de Domínio”, prevista no Código Civil, além de outras, como a fiança e a alienação fiduciária, que podem ser incluídas no documento para torná-lo mais “forte”.
Veja!
- Reserva de domínio: o vendedor pode passar o bem para o comprador, que pode usufruir dele como dono, mas guarda para si a propriedade do patrimônio. Assim que o pagamento termina de ser feito, a transferência do domínio é realizada de fato. Esse tipo de garantia é bastante utilizado quando o pagamento acontece a prazo ou em parcelas.
- Fiança: uma terceira pessoa é nomeada para garantir o cumprimento das obrigações do comprador em caso de inadimplência ou descumprimento de outras cláusulas.
- Alineação fiduciária: nesse caso, um bem do comprador é transferido ao vendedor e, assim que os valores devidos forem quitados, o comprador tem o bem que “transferiu como garantia” de volta.
Agora, para tornar o acordo mais seguro e o negócio garantido, é importante que ambas as partes assinem, reconheçam firma no cartório físico ou usem uma plataforma de assinatura eletrônica validada pela ICP-Brasil, incluindo, de preferência, duas testemunhas no acordo.
Esse processo é importante para levar um título extrajudicial à Justiça e, caso necessário, reaver perdas e danos, ser indenizado ou ter o direito de pedir a busca e apreensão do bem.
Dúvida: um contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor?
Sim, o contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor jurídico e, desde que apresente todas as informações do objeto de venda, comprador, vendedor e cláusulas regulamentares, garante o compromisso firmado entre as partes.
Mas atenção: se o contrato tratar de um imóvel, o registro não diz respeito ao reconhecimento de firma no Cartório de Tabelionato, mas sim à anotação à margem da matrícula do imóvel, no Cartório de Registro Geral de Imóveis.
Esse procedimento deve ser feito para averbar a existência de um contrato sobre o bem imobiliário, mesmo que, na matrícula, o titular do registro ainda seja o vendedor até que a dívida seja paga.
Cansou só de ler a palavra “cartório”? Calma! Saiba que você sempre pode optar por usar uma plataforma de assinatura eletrônica para eliminar barreiras geográficas e temporais!
Pode assinatura eletrônica em contratos de compra e venda?
Na maioria dos casos, sim, um contrato de compra e venda pode ser fechado com assinatura eletrônica. Só preste atenção: não é todo tipo de assinatura eletrônica que pode ser usado para assinar um documento dessa magnitude.
Quanto o objeto em questão se trata de um imóvel, por exemplo, só se aceita a assinatura qualificada (aquela com certificado digital). Pelo menos é isso que diz o artigo 5º, parágrafo 2º, inciso IV da Lei da Assinatura Eletrônica!
Mas é aquela velha história: para toda regra, há uma exceção, né?
Em 2023, o art. 17-A foi inserido no texto, abrindo uma exceção para “instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública”. Nesse contexto, os envolvidos na transação podem optar entre assinar eletronicamente na modalidade avançada ou na modalidade qualificada, tornando o processo mais ágil e acessível.
Agora, com todo esse conhecimento em mãos, resta aprender como fazer esse documento tão importante. Siga na leitura!
Como fazer um contrato de compra e venda?
Para fazer um contrato legal, reúna as informações do comprador e do vendedor, descreva o objeto de compra e venda, defina preço e condições de pagamento – assim como os direitos e os deveres das partes, sanções e penalidades por descumprimento –, assine e registre o documento no cartório ou utilize uma plataforma de assinatura eletrônica para validá-lo.
Vai um passo a passo mais detalhado aí?
- Reúna dados pessoais e jurídicos das partes envolvidas, a exemplo de CPF ou CNPJ, endereço e telefone do vendedor e do comprador.
- Descreva as características físicas e classifique o bem comprado ou vendido em detalhes, deixando claro se se trata de um veículo, um imóvel, um serviço, um terreno ou outro.
- Defina o preço e as condições de pagamento (à vista, parcelado e em quantas parcelas no último caso).
- Especifique as condições da transação, descrevendo o estado do bem negociado, por exemplo.
- Adicione cláusulas específicas e importantes para a negociação, como juros em caso de atraso, possibilidade de reajustes, cláusulas de rescisão e de alterações.
- Descreva as obrigações e direitos de todos os envolvidos.
- Especifique as punições para as partes em caso de descumprimento.
- Redija observações extras, se necessário.
- Peça para as partes e testemunhas lerem o disposto.
- Leve o papel ao cartório ou suba o documento em uma plataforma de assinatura eletrônica para legitimar seu conteúdo.
Prefere poupar tempo e aproveitar um modelo prontinho e adaptável para o seu caso? Dá também!
Modelo de contrato de compra e venda
Vale ressaltar que, mesmo com as orientações deste artigo, o mais recomendado é contar com um advogado para construir esse documento com você. Caso opte por usar o modelo, não esqueça de alterar os campos conforme as condições do seu acordo por aí.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA Pelo presente instrumento particular de contrato de compra e venda, de um lado, como VENDEDOR(A): Nome: __________________________________________ E, de outro lado, como COMPRADOR(A): Nome: __________________________________________ As partes acima identificadas têm entre si justo e acertado o presente Contrato de Compra e Venda, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente: CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO DO CONTRATO 1.1 O presente contrato tem como objeto a venda do bem descrito abaixo: Descrição do bem: ______________________________________ CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO 2.1 O preço certo e ajustado entre as partes é de R$ ______________________ (valor por extenso). 2.2 O pagamento será realizado da seguinte forma: ___________________________ (especificar se será à vista, parcelado, com cheque, transferência bancária, etc). CLÁUSULA TERCEIRA - DA ENTREGA DO BEM 3.1 A entrega do bem será realizada no endereço do(a) VENDEDOR(A) ou em local acordado pelas partes, na data de //______. 3.2 Todas as despesas com a transferência de propriedade, incluindo tributos e taxas, serão de responsabilidade do(a) ________________________ (especificar se é do vendedor ou do comprador). CLÁUSULA QUARTA - DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR 4.1 O(A) VENDEDOR(A) se compromete a entregar o bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou restrições que possam impedir sua transferência ao(à) COMPRADOR(A). CLÁUSULA QUINTA - DAS OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR 5.1 O(A) COMPRADOR(A) se compromete a pagar o preço ajustado conforme as condições estabelecidas na Cláusula Segunda deste contrato. CLÁUSULA SEXTA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS 6.1 Este contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores. 6.2 Quaisquer alterações neste contrato deverão ser feitas por escrito e assinadas por ambas as partes. 6.3 Fica eleito o foro da Comarca de ______________________ para dirimir quaisquer dúvidas ou controvérsias oriundas deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente contrato em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas. Cidade: _______________________ Data: ______ VENDEDOR(A): Nome: __________________________________________ COMPRADOR(A): Nome: __________________________________________ TESTEMUNHAS: Nome: __________________________________________ Nome: __________________________________________ |
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