Criar bons contratos imobiliários é indispensável para que qualquer transação envolvendo imóveis seja, de fato, formalizada e protegida pela lei. Tanto é que existem diversos tipos de acordos desse tipo, como o de venda, permuta e arrendamento rural. Independentemente do tipo, é esse documento que define as responsabilidades de cada parte envolvida na negociação de um bem imóvel.
Segundo a Lei 8.245/91, um acordo desse tipo deve incluir informações como a identificação das partes, descrição do imóvel, valor e forma de pagamento, além de prazos e cláusulas de rescisão. Só com esses detalhes registrados no papel é que você terá a segurança jurídica do acordo.
Continue lendo para saber mais sobre contratos imobiliários e entender, de uma vez por todas, os diferentes tipos e como elaborá-los corretamente, com exemplos práticos para não errar no processo e deixá-lo pronto para assinatura!
O que é um contrato imobiliário e o que ele precisa incluir?
O contrato imobiliário é um tipo de documento legal que define as condições e termos de compromisso entre duas ou mais partes para a compra, venda, locação e transferência ou outras operações imobiliárias.
Quando bem feito, ele oferece segurança jurídica, evitando dores de cabeça com problemas legais que podem causar prejuízos financeiros e perda de tempo.
Por isso, ele precisa definir informações cruciais sobre a negociação, como:
- Preço do imóvel
- Prazos de pagamento
- Detalhes específicos da propriedade
- Condições de pagamento
- Regras particulares do negócio
Além de oficializar o acordo, o contrato imobiliário garante que tudo fique bem claro para todas as partes, evitando mal-entendidos, já que, nele, são apresentadas informações detalhadas, respeitando as particularidades de cada caso e deixando explícitas as obrigações das partes a partir da assinatura.
Mas nem todo contrato é igual. As cláusulas e formatos mudam conforme o tipo de transação, por isso é importante conhecer cada tipo e suas diferenças antes de elaborar um, evitando possíveis problemas desde o início das negociações.
11 tipos de contratos imobiliários
1. Contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda formaliza a aquisição de um imóvel entre comprador e vendedor, representando a transferência definitiva e legal da propriedade. Esse tipo se aplica a diversos imóveis, seja ele um lote, uma casa, um apartamento ou um terreno.
Nele, são especificadas as responsabilidades de cada parte, além de detalhes como valor total, portanto é importante analisar o documento como um todo antes de assinar, observando as formas de pagamento e características do bem, incluindo localização, metragem e número de cômodos.
Após a validação do contrato e o pagamento, o imóvel passa para o comprador, que assume obrigações, como IPTU e taxas.
Ao comprar um apartamento, por exemplo, o documento pode prever o pagamento parcelado, com a posse sendo transferida somente após a quitação total. Nesse caso, também deve estar explícito em seus termos de quem é a responsabilidade pelo pagamento das taxas do bem durante o período de parcelamento.
2. Contrato de locação
O contrato de locação oficializa o acordo entre proprietário (locador) e o inquilino (locatário) para aluguel de um imóvel, estabelecendo as regras e condições para isso, que devem seguir o que determina a Lei 8.245/91, independentemente do tipo de contrato de aluguel.
Dentre seus termos, devem constar informações como:
- Valor do aluguel
- Data de pagamento
- Duração da locação
- Possibilidades de reajustes e com base em qual índice eles serão feitos
- Multas
- Cláusulas de rescisão contratual
- Responsabilidades de cada parte
- Direitos sobre o imóvel
Imagine o aluguel de uma casa por 12 meses: pode estar previsto, no documento, um reajuste anual baseado no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) e uma multa proporcional caso o inquilino decida sair antes do prazo combinado.
3. Contrato de financiamento imobiliário
É um acordo formal entre uma instituição financeira e uma pessoa ou empresa que deseja comprar um imóvel com pagamento parcelado. Geralmente, o próprio bem fica como garantia nesses casos, por meio de uma hipoteca ou alienação fiduciária.
No documento, serão definidos alguns detalhes, como:
- Condições de pagamento
- Número de parcelas
- Taxas de juros
- Outras regras relacionadas ao crédito concedido para a compra da propriedade
Por exemplo, ao financiar a compra de uma casa no valor de R$ 200 mil, o contrato pode estabelecer um prazo de 20 anos para quitação, com uma taxa de juros anual de 8%. Se o comprador não pagar as parcelas, o banco pode tomar a casa como garantia.
4. Contrato de permuta de imóveis
O contrato de permuta estabelece as condições e responsabilidades para a troca de propriedades entre duas partes, com ou sem complementação financeira para equilibrar diferenças de valor.
No papel, são descritas as características dos imóveis envolvidos na troca, como:
- Localização
- Tamanho
- Estado de conservação
Além disso, o texto também deve definir as condições de transação, como a inclusão de valores adicionais e os prazos para a transferência das propriedades.
Suponha que você tenha um apartamento de dois quartos e outra pessoa uma casa de três cômodos, e vocês desejam realizar a troca. O contrato assegura que nenhuma das partes seja lesada e, se houver uma diferença de valor, uma das partes pode complementar o total em dinheiro se assim estiver disposto no acordo.
5. Contrato de arrendamento rural
É um documento que firma o acordo entre um proprietário de imóvel rural (arrendador) e uma pessoa ou empresa interessada em usar a terra por tempo determinado (arrendatário), geralmente para atividades agrícolas ou pecuárias.
Nele, são detalhadas as condições de uso da terra, os valores do arrendamento, as responsabilidades de manutenção do imóvel e, em alguns casos, a possibilidade de aquisição da propriedade ao final do contrato.
Um agricultor pode arrendar uma área de terra por 5 anos para cultivo de soja, com pagamento anual. No documento, pode ficar especificado que o arrendatário será responsável pela manutenção do solo, por exemplo, garantindo a preservação da propriedade e o bom usufruto por parte do arrendatário.
6. Contrato de comodato
O contrato de comodato é um acordo em que uma pessoa (comodante) cede temporariamente um imóvel ou bem móvel a outra (comodatário), sem cobrança de pagamento, apenas com a obrigação de devolução ao final do período combinado.
Um acordo desse tipo deve estabelecer regras claras sobre o uso do bem, o prazo de permanência e as responsabilidades do comodatário, incluindo a obrigação de devolvê-lo em perfeito estado, salvo o desgaste natural.
É o caso de alguém ceder uma casa de praia a um amigo para morar durante 1 ano sem custo. O modelo do contrato de comodato pode especificar que a casa deve ser mantida em boas condições e devolvida em uma determinada data, para evitar quaisquer problemas no fim desse período de favor.
7. Contrato de cessão de direitos
Um contrato de cessão de direitos possessórios é um documento que serve para registrar a transferência de direitos sobre um imóvel entre duas pessoas. Isso quer dizer que uma pessoa passa para a outra o direito de usar ou ocupar o bem, mas sem precisar entregar a posse física do local na hora. Ele costuma ser usado em casos como heranças, partilhas de bens ou quando alguém tem o direito de ocupar um terreno.
No documento, são então detalhados:
- Direitos específicos que estão sendo cedidos
- Valores envolvidos
- Todas as condições de transferência
Por exemplo, em uma herança, um filho inventariante pode ceder ao irmão o direito de ocupar um imóvel enquanto o bem ainda permanece no nome do falecido.
8. Contrato de incorporação imobiliária
O contrato de incorporação imobiliária é registrado por uma incorporadora para formalizar a construção de um empreendimento, permitindo a comercialização antecipada das unidades com os futuros proprietários.
Ele deve incluir uma descrição do empreendimento, especificando elementos como:
- Localização
- Número de unidades
- Metragem
- Prazo de construção
- Condições de pagamento
- Valores
- Critérios de reajuste financeiro
Um exemplo seria a compra de um apartamento na planta em um prédio em construção. O contrato especifica o valor total, o prazo de entrega do apartamento e as condições de pagamento, incluindo os ajustes anuais para proteger o direito de todas as partes envolvidas na negociação.
9. Built to suit
O built to suit (construir para servir) é um tipo de contrato imobiliário em que um investidor constrói um imóvel sob medida para uma empresa alugar e utilizar conforme suas necessidades operacionais.
No documento, são especificadas cláusulas como:
- Natureza e destinação do uso do imóvel
- Prazo para início e término das obras
- Prazo da locação
- Condições para rescisão antecipada
Imagine uma empresa de tecnologia que queira “alugar” a construção de um prédio com escritórios adaptados às suas necessidades. Ela não precisa investir no terreno, mas pode pagar ao proprietário dele os custos da construção e negociar um valor mensal mais amigável para usufruir do local.
Em um contrato como esse, pode estar estipulado que as obras comecem em 6 meses e a locação tenha duração de 10 anos.
10. Corretagem imobiliária
O contrato de corretagem imobiliária formaliza a relação entre o corretor de imóveis e o cliente, que pode ser vendedor, comprador ou locador de um bem. Nele, o corretor é declarado responsável por tomar todas as ações necessárias para concluir a transação de forma eficaz tendo em vista os interesses do cliente.
Nos termos, devem constar detalhes como:
- Descrição do imóvel
- Objetivo da intermediação
- Prazo de validade do contrato
- Condições de pagamento da comissão
- Responsabilidades de cada parte, incluindo possíveis cláusulas de exclusividade
Por exemplo, se você quer vender um apartamento, o contrato de corretagem pode estabelecer que o corretor será o único responsável pela venda do imóvel – cláusula de exclusividade – por um período determinado, e vai receber uma comissão de 6% sobre o valor da venda.
11. Contrato de sale and leaseback
Esta é uma estratégia na qual uma empresa vende seu imóvel para outra e, ao mesmo tempo, aluga o mesmo bem de volta, transformando seu ativo imobiliário em capital de giro. Assim, a organização libera recursos sem parar suas operações, e o novo investidor se torna o proprietário do local.
Um acordo como esse, no entanto, deve conter cláusulas claras para garantir segurança jurídica, como:
- Valor detalhado da venda do imóvel
- Prazo do contrato de locação
- Valor do aluguel
- Sistema de reajustes
- Responsabilidades de manutenção
- Eventuais opções de recompra
- Entre outras
Uma empresa de logística pode, por exemplo, vender seu centro de distribuição para um investidor, mas continuar operando no local através de um acordo de 10 anos. O valor da venda seria determinado, e o aluguel mensal ajustado anualmente conforme o índice acordado.
Viu só como cada tipo de contrato possui suas particularidades e importância no mercado imobiliário? Ter um documento bem elaborado, de acordo com as necessidades específicas, é fundamental para garantir a segurança jurídica e esclarecer todos os pontos envolvidos.
E é isso que você aprenderá a fazer agora!
Como fazer um contrato imobiliário?
Cada tipo de contrato tem sua própria estrutura e finalidade, mas há algumas informações essenciais que devem estar presentes em qualquer um deles. Para criar acordos bem feitos, siga estes passos:
- Primeiro, entenda qual o tipo de contrato que você deseja criar.
- Identifique todas as partes envolvidas, como comprador e vendedor, incluindo todos os dados pessoais ou empresariais, a exemplo de CPF/CNPJ, endereço e outras informações.
- Descreva o imóvel de forma detalhada com a localização, tipo de imóvel, número de registro e outras características, como metragem e estado de conservação.
- Deixe claro o objetivo do negócio. Em um contrato de compra e venda, inclua informações como valor do imóvel, forma de pagamento e prazos. Em um de aluguel, estabeleça a duração do acordo, responsabilidades, valor do aluguel e possíveis reajustes.
- Inclua garantias de pagamento, como hipoteca ou alienação em financiamentos. Além disso, determine as responsabilidades de manutenção do imóvel e outras obrigações.
- Defina o prazo do acordo! Inclua as datas de pagamento, entrega e prazos para cumprimento de obrigações. Se houver outros prazos para rescisão e renovação, não se esqueça de inseri-los.
- Inclua cláusulas que definem as consequências em caso de descumprimento do contrato, como multas por cancelamento, atraso ou não cumprimento das regras.
- Finalize o documento com as assinaturas de ambas as partes e de testemunhas, se for necessário.
Embora esse seja um tutorial fácil para começar, um imóvel é um bem consideravelmente caro, portanto, a melhor coisa a se fazer nesses casos é sempre consultar um advogado ou especialista – como corretores experientes – na área imobiliária para garantir a validade e assertividade do documento, viu?
Isso porque a elaboração de um contrato imobiliário deve ser feita com atenção aos detalhes e em conformidade com as leis vigentes, e um profissional da área pode tranquilizar você em relação a isso.
No fim das contas, o documento final deve ficar parecido com o mostrado a seguir.
Modelo de contrato imobiliário
Abaixo, você encontra um exemplo de contrato genérico com os elementos essenciais que todo contrato deve ter.
Mas atenção! Quando se trata de informações sobre locador ou locatário, ou vendedor ou comprador sendo uma empresa, substitua os dados pessoais por informações da empresa como CNPJ, endereço da empresa, nome do proprietário, entre outros.
Pelo presente instrumento particular de [tipo de contrato], de um lado, [nome completo do(a) vendedor(a)/locador(a)], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) da cédula de identidade RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) à [endereço completo], doravante denominado(a) [VENDEDOR/LOCADOR], e de outro lado, [nome completo do(a) comprador(a)/locatário(a)], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) da cédula de identidade RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) à [endereço completo], doravante denominado(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO], têm entre si justo e contratado o que segue:
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO DO CONTRATO
1.1. O(a) [VENDEDOR/LOCADOR] é legítimo(a) proprietário(a) do imóvel localizado à [endereço completo do imóvel], registrado sob a matrícula nº [número da matrícula] do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [nome da comarca].
1.2. O(a) [VENDEDOR/LOCADOR] compromete-se a [vender/locar] o referido imóvel ao(à) [COMPRADOR/LOCATÁRIO], que por sua vez, compromete-se a [comprá-lo/alugar o imóvel] de acordo com as condições estabelecidas neste contrato.
CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
2.1. O preço ajustado para a presente [compra e venda/locação] é de R$ [valor por extenso] ([valor numérico]), que será pago pelo(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] ao(à) [VENDEDOR/LOCADOR] da seguinte forma: [descrever detalhadamente a forma de pagamento, como sinal, parcelas, vencimentos, etc.].
CLÁUSULA TERCEIRA - DA ENTREGA/USO DO IMÓVEL
3.1. O(a) [VENDEDOR/LOCADOR] compromete-se a entregar o imóvel ao(à) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] livre de quaisquer ônus e em bom estado de conservação, no prazo de [número de dias] dias a contar da assinatura deste contrato.
3.2. O(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] compromete-se a [receber o imóvel/ocupá-lo] na data da assinatura da escritura pública de [compra e venda/locação].
CLÁUSULA QUARTA - DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR/LOCADOR
4.1. O(a) [VENDEDOR/LOCADOR] declara que o imóvel está livre de quaisquer dívidas, ações ou ônus, e compromete-se a entregar toda a documentação necessária para [a transferência de propriedade/a formalização da locação].
CLÁUSULA QUINTA - DAS OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR/LOCATÁRIO
5.1. O(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] compromete-se a pagar o valor acordado conforme estipulado na Cláusula Segunda e a cumprir todas as obrigações decorrentes deste contrato.
5.2. O(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] será responsável pelas despesas relativas à lavratura da escritura pública de [compra e venda/locação] e pelo registro do imóvel.
CLÁUSULA SEXTA - DAS PENALIDADES
6.1. Em caso de inadimplemento por parte do(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO], o(a) [VENDEDOR/LOCADOR] poderá considerar rescindido o presente contrato, com a aplicação de multa de [percentual] sobre o valor do contrato, além de eventuais perdas e danos.
6.2. Em caso de inadimplemento por parte do(a) [VENDEDOR/LOCADOR], o(a) [COMPRADOR/LOCATÁRIO] poderá considerar rescindido o presente contrato, com a aplicação de multa de [percentual] sobre o valor do contrato, além de eventuais perdas e danos.
CLÁUSULA SÉTIMA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
7.1. As partes elegem o foro da Comarca de [nome da comarca] para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.
7.2. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da data de sua assinatura.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente contrato em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas, para que produza seus legais e jurídicos efeitos.
[localidade], [data]
Esse exemplo de contrato é uma base genérica que pode ser adaptada para os diferentes tipos de contratos imobiliários apresentados anteriormente, pois inclui as informações essenciais para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.
Mas não deixe de pesquisar também por outras referências para o seu modelo específico. Aqui, no blog da Assinafy, são disponibilizados modelos de diversos tipos de contratos específicos. Confira!
Por fim, como fazer ressalva em contrato imobiliário?
Uma ressalva ocorre quando uma das partes não concorda com uma das cláusulas presentes e é necessário fazer alguma alteração contratual. Ela costuma ser inserida ao final do contrato, antes da assinatura do documento.
Para incluir uma ressalva, siga estes passos:
- Identifique a parte do contrato que precisa de alteração.
- Utilize uma linguagem clara e objetiva ao redigir a ressalva, deixando bem claro o que está sendo modificado ou adicionado ao acordo original.
- Verifique se a ressalva não entra em conflito com outras partes do documento.
- Assine após ambas as partes concordarem com a alteração.
Veja um exemplo de ressalva considerando o exemplo de contrato anterior:
8.1. Fica acordado que, apesar de o VENDEDOR se comprometer a entregar o imóvel descrito na Cláusula Terceira no prazo de [número de dias] dias, o COMPRADOR reconhece que o imóvel encontra-se em fase de reforma, e que algumas áreas da propriedade ainda podem estar em obras no momento da entrega.
8.2. A entrega das chaves será feita na data prevista, porém o VENDEDOR compromete-se a concluir a reforma das áreas indicadas até o dia [data], sendo que, caso não seja cumprido o prazo, o COMPRADOR terá direito a um desconto de [valor ou percentual] no preço do imóvel.
Com o contrato pronto e as ressalvas feitas, basta assiná-lo por meio de uma plataforma de assinatura eletrônica gratuita, que oferece validade legal automaticamente, sem que você precise estar fisicamente presente com a outra parte para formalizar o acordo.
Isso torna o processo mais prático e rápido para todo mundo, facilitando suas negociações. Já experimentou?
Deixe seu comentário ou dúvida